案例分享：2015年6月18日，毛某与张某在西安市鄠邑区民政局登记结婚，2016年3月29日，双方假意离婚，以张某的名义购买丰和坊小区商品房一套（因毛某征信有不良记录，无法办理贷款，故假离婚，以张某名义购房，签订购房合同后又复婚）。2018年7月26日，双方为购买另一房产，再次假意离婚，协议约定丰和坊小区商品房归毛某所有，后毛某拒绝复婚。2020年5月，毛某听说张某已经提前还完银行贷款，故向榆林市榆阳区人民法院起诉要求张某配合办理过户。法院以《婚姻法司法解释二》第二十一条“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行起诉”之规定判决驳回起诉。

2020年7月，毛某委托陕西华飞律师事务所代理二审，委托后至不动产信息档案管理中心查询房屋信息，得知该房屋已无抵押信息，但是未办理个人名下的所有权登记。经与开发商核实，该楼的业主现在提供相关材料，均可申请办理房产证，未查询到该房屋业主的申请信息，另查询到有十三个业主在2019年9月起诉开发商要求承担逾期办证的违约责任，开发商均答辩在开庭前2019年11月24日，均已取得不动产权证书。

争议焦点：该房屋的所有权归属问题？

张某是否有协助办理过户的义务？

若张某一直不申请办理房产证，毛某该如何救济？

是否直接要求法院确权不动产系毛某所有？

法院裁判要旨：

离婚案件中，若原、被告争议的财产中存在未取得所有权或完全所有权的不动产，法院依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定不予处理，当完全取得所有权后再另行起诉。

根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求，法院应当视动产与不动产予以区别对待。对于已经交付的动产，可以确认其权属。对于申请人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向申请人办理登记过户。

法律规定：

《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行起诉

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《中华人民共和国民法典》第十四章　居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

案例索引：

1.叶红梅与齐佳佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[随州市中级人民法院（2016）鄂13民终220号] 认为，关于诉争房屋物权归属问题。本院经审理认为，诉争房屋物权虽因继承、赠与而登记于齐佳佳名下，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，人民法院对于不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。叶红梅作为房屋买卖合同的买受人，有权要求法院依照买卖合同确定其对诉争房屋享有物权，叶红梅买受房屋在先，齐佳佳继承、受赠房屋在后，且叶红梅支付约定的购房款后实际占有使用房屋多年，而齐海东、张丰菊、齐佳佳均未对其提出诉讼，合同的主要义务已履行完毕，故原审法院确定诉争房屋的物权归叶红梅所有，符合案件事实和法律规定，并无不当。

2.岳阳市新天地置业发展有限公司与湖南华菱置业有限公司其他合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民一终字第209号] 认为，“退一步讲，即便双方约定在岳阳新天地支付相应款项后，华菱置业应将案涉土地使用权过户到其名下，双方亦仅为债权债务关系，作为债权人的岳阳新天地，仅能请求华菱置业履行相应合同义务，而不能直接请求确认该土地使用权归其享有，亦不能依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定主张因合法建造当然取得其上建筑物的所有权。

3.吉林市西江汽车配件有限公司与于文斌、吉林市鑫安房地产开发有限公司、王萍、徐恩池、吉林市建新房地产开发有限责任公司、张域房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[吉林市中级人民法院（2017）吉02民终495号] 认为，“于文斌与鑫安房地产之间签订的售房协议虽合法有效，但于文斌未办理该房屋的所有权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’之规定，未经登记，不发生物权效力。于文斌要求确认物权的主张也不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条‘因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力’、第二十九条‘因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力’、第三十条‘因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力’规定的情形。故于文斌要求确认对争议房屋享有物权的主张，不符合法律规定，不予支持，其可依售房协议向鑫安房地产主张合同权利。

引申思考：

在离婚纠纷案件中，若双方共同财产中有无产权证书的房屋，法院一般依据《婚姻法司法解释二》第二十一条不予处理。但是房屋的贷款时间较长，经常还有十几年甚至二十几年未还清，一方面时间太长，不利于当事人届时主张权利。另一方面无法知道另一方是否会提前还款，有提前转移的风险。直接要求法院进行确认所有权，亦因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才发生效力，法院一般不直接确认所有权。我认为民法典中的居住权是对于该类情况的一个完善，在不能确认所有权的情况下可以确认居住权，且居住权亦应当登记，现尚且未查询到配套的相关细则，居住权能否有类似于预告登记的效果，一定程度限制登记人的权利，保障实际所有人的权利，减少房屋被转移的风险，有可能居住权会有类似于承租人的优先购买权。