【摘要】

不动产交易过程中会产生一种特殊情况，即预约销售的行为。该销售行为需具备商品房预售许可，但实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二条的规定，该商品房预售合同无效，但是在起诉前开发商已经取得上平方预售许可证明的，可以认定该商品房买卖合同有效。

【案情简介】

2012年12月16日，俞女士与西安某房地产公司签订了商铺买卖合同，并如约交付了五百万的购置金，但该房地产公司一直未能办理预售许可证，房屋始终无法过户，俞女士多次协商沟通，开发商声称可以换房子，也可以排队退款，但截至2021年，该房地产公司也未能退款，并称公司也没有钱退，只能分期付款。

【律师点评】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二条的规定进一步理解，在商品房预售合同无效后，根据《中华人民共和国民法典》第五百零七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此，如果该预售商品房有关于解决争议的约定，将该约定作为处理当事人之间争议的依据。在合同无效且合同中并无有关解决争议方法的情况下，应进一步根据《民法典》第一百五十七条的规定进行处理。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人应该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

结合上述条文与具体案情，我所律师向西安市未央区人民法院提起诉讼，要求解除俞女士与该房地产公司签订的商铺购置协议，并退还已支付的五百万元购置费用，承担相应的资金占用利息。

【法院判决】

经法院审理查明，认定俞女士与开发商签订的合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房买卖合同”的主要内容，该合同系商品房预约合同。二者签订的合同系真实意思表示，符合法律规定，应为有效，现开发商未取得商品房预售许可证，至今不能与俞女士签订正式的商品房买卖合同并交付房屋，致使合同目的无法实现的行为已构成违约，应承担违约责任。

故判令：

一、解除双方签订的预约合同；

二、开发商退还房屋购置款五百万元；

三、开发商承担资金占用利息。

【律师提醒】签订房屋预售合同时，需注意合同中是否明确告知买受人该房屋现无预售许可，若对方承诺于短时间内办理此项行政审批，则可在对方逾期后根据此项进行起诉。若未约定办理期限，则需在长时间后尝试起诉，并根据合同条文对合同系预约合同还是正式合同进行判断。